// Immobiliensituation im Hahnwald

So paradox es auch klingen mag – die Finanzmarktkrise hatte ein Gutes: Der deutsche Immobilienmarkt hat sich durch sie deutlich belebt. Investoren, seien es Kapitalanleger oder Eigennutzer, fragen seit 2008 wieder verstärkt Immobilienwerte nach. Ursache sind fehlende Investitionsalternativen, mangelndes Vertrauen in Aktien- und Bankprodukte sowie niedrige Kapitalmarktzinsen – das hat die Stimmung und die Kauflaune in der Immobilienbranche sichtbar positiv beeinflusst.

Von Angebot und Nachfrage
Die steigende Nachfrage nach Immobilien trifft jedoch in manchen Teilmarktbereichen, wie etwa bei hochwertigen Einfamilienhäusern oder bei Renditeobjekten, zunehmend auf ein knapper werdendes Angebot, was kurz- und mittelfristig zu (weiteren) Kaufpreis- oder Wertsteigerungen führen wird. Auch im Stadtteil Köln-Hahnwald hat sich das Angebot an Einfamilienhäusern durch zahlreiche Verkäufe in den letzten drei Jahren deutlich reduziert. Die Nachfrage nach hochwertigen, modernen und bezahlbaren Häusern – insbesondere Objekte mit einem Kaufpreis bis eine Million Euro – ist mittlerweile größer als das verfügbare Angebot. Die Folge sind deutlich erkennbare Preis-/Wertsteigerungen in diesem Marktsegment seit Mitte 2009. Dieser Trend wird sich vermutlich in den Jahren 2012/2013 weiter fortsetzen.

Aus unserer Sicht ist der „Hahnwald“ – im Vergleich zu vielen anderen Kölner Stadtteilen und trotz steigender Nachfrage und Preise – ein nach wie vor weit unterbewerteter Standort. Grundstücksrichtwerte von 400 Euro pro Quadratmeter (lt. Gutachterausschuss) sind auch in vielen anderen, benachbarten und weniger exklusiven Wohnvierteln, wie zum Beispiel Rondorf, vorzufinden; dort sind die Preise teilweise sogar noch um bis zu 25 Prozent höher. Im Vergleich zu ähnlich exklusiven Kölner Wohnvierteln wie etwa Braunsfeld oder Deckstein liegen die Grundstückswerte in Köln-Hahnwald deutlich unter Niveau.

Ein Grund hierfür liegt sicherlich in den Beschränkungen durch die Bebauungspläne: So sind teilweise Grundstücksgrößen von mindestens 2.000 Quadratmetern vorgegeben. Diese Maßgabe macht zwar einerseits die Großzügigkeit des Wohngebietes aus, andererseits hält sie aber auch Nachfrage ab, da die Einstiegskosten für den Erwerb eines Grundstücks das maximale Investitionsbudget vieler Bauherren überschreiten.

Für die potenziell geeignete Klientel sind es jedoch oft auch andere Gründe, die dagegen sprechen, sich im Hahnwald niederzulassen. Ein häufig zitiertes Argument ist zum Beispiel die „fehlende Infrastruktur“ im Wohngebiet, wozu landläufig der Supermarkt oder der Bäcker um die Ecke gehören. Bei genauem Hinschauen stellt man jedoch fest, dass auch in anderen Top-Wohnlagen gerade solche Einrichtungen fehlen. Auch die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (Bahn-/Busverbindungen) ist in vielen exklusiven Wohnlagen gleichfalls als eher mäßig bis schlecht zu bezeichnen.

Während sich solche oder ähnliche Argumente noch entkräften lassen, ist die oft anzutreffende und unzureichende Kenntnis – in Verbindung mit dem aus früheren Tagen entstandenen Image und mit heute immer noch vorzufindenden Vorurteilen – über den Stadtteil Hahnwald ein wesentlich ernster zu nehmender Faktor, insbesondere im Hinblick auf zukünftige Wertsteigerungen. Daher müssen die auf der Hand liegenden Vorzüge und die Einzigartigkeit des Wohngebiets durch professionelle Öffentlichkeitsarbeit in den Markt getragen werden: Hierzu zählen zum Beispiel die ausgezeichnete Sicherheit über den Wachdienst der Firma Securitas, die ausreichend Privatsphäre gewährende Bebauung durch respektvollen Abstand zu den Nachbargrundstücken oder die Tatsache, dass der „Hahnwald“ mittlerweile – bezogen auf die Zahl der Haushalte – der kinderreichste Stadtteil Kölns ist.

Die „Interessengemeinschaft (IG) Hahnwald e. V.“ hat sich dieser Herausforderung gestellt und leistet gerade auf dem Gebiet der Imagebildung für den Stadtteil ausgezeichnete Arbeit, was bei potenziellen Kaufinteressenten bereits Wirkung zeigt. Insbesondere das von der Initiative ins Leben gerufene Straßenfest, zu dem übrigens auch die Bewohner der umliegenden Wohngebiete eingeladen sind, wird sukzessive dazu führen, dass sich längst antiquierte Vorstellungen über die Bewohner und das Wohnen im „Hahnwald“ ablegen werden und dass man zukünftig ausschließlich positiv über das Wohngebiet berichten wird.

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Stephan Hollenders, Immobilienmakler und Mitglied der IG Hahnwald